До 1 мая владельцы квартир должны выбрать управляющую компанию по обслуживанию своего дома или создать ТСЖ. ‘ЭВ’ начинает цикл материалов, которые помогут собственникам жилья понять плюсы и минусы разных форм управления. Открывает его рассказ об опыте Таллина, который начал коммунальную реформу 14 лет назад.Пропала крышаПервые квартирные товарищества (КТ, аналог ТСЖ) в Эстонии появились практически сразу после восстановления независимости. Тот период сейчас вспоминается сплошными разборками и скандалами, поскольку КТ многие восприняли как способ личной наживы. На сегодняшний день суматоха улеглась…Летом 2005 года в Таллине случился шторм. Ветер переворачивал рекламные щиты и ломал деревья. Стихия разгулялась настолько, что с одного из домов в старинном районе Копли сорвало крышу. Целиком. Юмор ситуации был в том, что крышу только-только отремонтировали. И вот вся эта новая кровля в считаные мгновения сорвалась и плавно спланировала во двор. Когда перепуганные жильцы сообщили в местную управу о трагедии, им ответили: ничем помочь не можем, поскольку вы - квартирное товарищество, решайте свои проблемы сами. Ни о каком предоставлении временного жилья и речи не шло. Более того, управа потребовала в кратчайшие сроки убрать крышу из двора. В противном случае КТ угрожали штрафом за ‘нарушение вида района’. Этот случай, конечно же, из разряда экстраординарных (в Таллине не каждый день крышу сносит), но на этом примере очень четко видно, что КТ отвечает в своем доме абсолютно за все и от кого ни при каких условиях помощи ждать не приходится…Потерянные иллюзииПринятый в Эстонии в 1994 году закон ‘О квартирных товариществах’ был очень несовершенен. Никто из чиновников, разрабатывавших закон, не знал, как европейские нормы жизни приживутся на местной почве. Поэтому жильцам оставили простор для деятельности. Однако надежды на сознательность собственников квартир не слишком оправдались. Жильцы, вдруг получившие в середине 1990-х в свои руки собственные дома, многие из которых находились в весьма плачевном состоянии, не слишком обрадовались свалившемуся на них счастью, и мало кто знал, что с ним делать.Разумеется, на этой почве сразу же нашлись предприимчивые люди, сумевшие весьма прилично заработать на растерянности и юридической безграмотности жильцов. Первыми ‘очнулись от спячки’ бывшие руководители ЖЭКов и кооперативов.Процесс передачи домов с баланса советских ЖЭКов квартирным товариществам проходил болезненно. Его сопровождала череда громких скандалов. По целому ряду финансовых махинаций до сих пор, 10 лет спустя, идут вялотекущие судебные процессы. По мнению юристов, корни многих сегодняшних проблем квартирных товариществ уходят в конец 1990-х годов, период их массового становления, когда в руководители в большом количестве избирались просто ‘хорошие люди’. Впоследствии, конечно, многие из них стали и хорошими управленцами, однако слабое знание законов и отсутствие у них необходимых навыков в те годы больно ударили по кошельку жильцов. Особый простор для всякого рода финансовых спекуляций предоставляли старые долги по квартплате, судьба которых во время перехода жилых домов от управляющих фирм в товарищества решалась в каждом случае по-разному. Крайними, разумеется, оставались простые жильцы, не сумевшие разобраться, кому верить и, главное, кому платить.- Можно говорить о массово используемой схеме, позволяющей некоторым фирмам получать неоправданный доход, - рассказал ‘ЭВ’ Эвальд Нормак, несколько лет занимающийся консультированием квартирных товариществ. - Суть ее сводится к тому, что, пользуясь доверчивостью новоиспеченных руководителей, фирмы предлагают им для подписания с выгодой для себя составленный документ. Изъяв из ремонтного фонда сумму долгов по квартплате, фирма не фиксирует этот факт документально. В итоге получается, что товарищество не знае т о перешедшем к нему праве взыскания долгов, должники тоже уверены, что по-прежнему в долгу у управляющей фирмы. А фирмы, выждав, пока заключившее с ними договор руководство товарищества сменится, начинают потихонечку собирать уже полученные долги по второму кругу.’Успешный’ бунтПоскольку поначалу рядовые жильцы побаивались КТ и никто из собственников не торопился наделить себя новой должностью - председателя КТ, то, конечно, нашлись фирмы, предлагавшие взвалить на себя эти ‘непосильные задачи’. Такие фирмы, как правило, ‘вели’ сразу несколько домов. В Таллине до сих пор с содроганием вспоминают фирму ‘Эду’ (’Успех’). Во главе ее стоял бесспорно талантливый человек, который смог убедить многих жителей района Ласнамяэ, что он и его люди смогут с успехом управлять домами. В итоге на балансе ‘Эду’ оказалось сразу около десятка домов. Понятное дело, что ремонтные фонды тоже оказались в распоряжении хозяина ‘Успеха’. Но ремонт - дело тонкое. Для начала он просто прикарманил себе деньги и купил на них шикарный участок под Таллином. Далее он без всяких сомнений взял огромный кредит в банке (под залог домов, которые находились в управлении) и построил себе и своим родственникам роскошные дачи. В общем, его жизнь превратилась в один сплошной ‘Успех’. Естественно, долго это продолжаться не могло, и в один прекрасный момент жильцы устроили бунт. Дома один за другим выходили из-под контроля фирмы, а самого хозяина в скором времени посадили. Подводные камниКроме финансовых махинаций на заре становления КТ возник еще целый ряд проблем. Минусов хватало и для руководств КТ, и для простых жильцов. Ведь собственники не могли ни на что влиять. Друзья в правлении, карманная ревизионная комиссия, полиция интересуется только мошенничествами в особо крупных размерах, в суде немалые пошлины, финансовые документы не показывают. Кровь председателям ‘портили’ активисты, строчащие на них доносы в полицию, ведущие подрывную деятельность среди других жильцов.Когда в Эстонии объявили о переходе на КТ, то государство расписывало это как большое благо. Увы, большинство плюсов нынешних товариществ, несмотря на прошедшие годы и поднаторевших в законах жильцов, все же во многом остаются в теории. На бумаге жильцы являются полноправными участниками деятельности квартирного товарищества, выбирают правление, его председателя, ревизионную комиссию. На деле люди в основном только возмущаются, что ‘дела в доме идут из рук вон плохо’.Информационный голодО катастрофическом дефиците необходимой информации даже сейчас, спустя почти 13 лет, свидетельствуют постоянно раздающиеся в местных редакциях звонки рядовых членов квартирных товариществ, довольно смутно представляющих себе свои права и обязанности. Чуть ли не единственным источником такой информации является Союз квартирных товариществ. Однако членство в нем отнюдь не бесплатно, так что многие дома предпочитают обходиться своими силами.Многие из нынешних председателей товариществ были выдвинуты (часто самими собой и лицами из своего близкого круга) в смутные годы и успели так крепко обрасти нужными связями, что удалить их от кресел не удается годами. Часто они не ведут отчеты, либо отчет происходит в столь расплывчатой форме, что что-либо сосчитать не представляется возможным. При этом вверенный такому председателю дом может буквально разваливаться. Ведь на практике общие собрания, согласно закону, созываются именно руководством. Кроме того, собрания могут срываться либо самими членами правления, либо нанятыми ими хулиганами, в крайнем случае может доходить и до откровенных запугиваний членов инициативных групп, посмевших высказать свое несогласие. Причем доказать подобные действия членов правления практически невозможно. Полиция старается не связываться с коммунальными ‘разборками’ - у нее своих уголовных дел хватает. Жильцы редко идут отстаивать свои права в суды. Доверие к судебной системе по этому вопросу у членов квартирных товариществ невысоко.Проблема маленькихЕсли многоподъездный дом заведомо находится в более выгодном положении, поскольку ремонтного фонда ему вполне хватает на проведение ремонтных работ для поддержания всех систем в порядке, то маленький дом, в котором, например, 10-15 квартир, большим фондом похвастаться не может. Остается два варианта: или дому разваливаться, или брать кредит и обрекать жильцов на многолетний долговой ‘хомут’. Причем и председателя найти для такого дома сложно. Поэтому жильцам приходится идти под опеку управляющей фирмы, которая еще реже утруждает себя отчетом перед жильцами вверенных ей домов. Почти не мифЕсли товарищество управляется умным руководством, то тогда жильцы реально могут влиять на ремонтные расходы: как лучше благоустроить территорию у дома. Для того чтобы построить новую детскую площадку, снизить температуру воды и на этом хоть немного сэкономить, не надо обивать пороги управляющей компании. Достаточно позвонить со своими предложениями в правление. Жильцы могут обратиться напрямую к руководству товарищества, а не ждать неделю, например, сантехников из ЖЭКа. Поскольку руководство товарищества заинтересовано в сохранности их дома, в котором живет, проблемы водоснабжения, канализации и т.д. решаются довольно оперативно. Как минимум ежегодно товарищество обязано отчитаться перед общим собранием о результатах своей работы и передать каждому из жильцов письменный отчет о финансовой деятельности, в котором расписывается, сколько денег, например, ушло на оплату работы председателя товарищества, бухгалтера и дворника, сколько потрачено на ремонт подъездов и сколько на ремонт крыши, сколько в доме должников и какова сумма их задолженности, есть ли средства в ремонтном фонде и т.д. К ак максимум в уважающем себя товариществе такую информацию можно получить не только раз в год на отчетном собрании, а напрямую от членов правления. В отличие от начальников ЖЭКов должность председателя товарищества, как и членов правления, является выборной, и люди имеют возможность поставить на эту должность человека, которому они доверяют.