Финансовый Монитор

Многие москвичи хотят жить за городом, однако ни квартира в таунхаусе, ни дом в коттеджном поселке им не по карману. Жилье в Подмосковье дешевле $200 тыс. - несбыточная мечта или реальность? Можно ли сменить свою ‘двушку’ в панельном доме на ‘дачу’ в 35-50 километрах от Москвы, аналогичную по комфортабельности городской квартире и пригодную для круглогодичного проживания?По словам ведущего аналитика УК ‘Северо-Запад’ Полины Ивановой, примеры организованных коттеджных поселков, стоимость объектов в которых укладывается в ‘демократичную’ сумму (до $200 тыс.), в настоящее время на рынке есть. Например, ‘Садко’ на 38-м километре Егорьевского шоссе и ‘Бунгало Club Kurovo’ на 47-м километре Дмитровского. Есть варианты и на других направлениях, но уже вне пределов 50-километровой зоны. Это ‘Солнечный берег’ и ‘Татьянино’ на Ленинградском шоссе (90 и 120 км от МКАД соответственно), ‘Дворики’ (67-й километр Щелковского шоссе) и ‘Заокские просторы’ (100 км по Симферопольскому шоссе). Также стоит учитывать, говорит Иванова, что в перечисленных поселках жилье сдается под чистовую отделку и его владельцам еще придется вкладываться в ремонт.Михаил Мазаев, генеральный директор ‘Дом.ру - Столица’, предлагает для начала определить, что люди вкладывают в понятие ‘комфорт’. Для одного это наличие горячей воды, а для другого - теннисный корт неподалеку. По его наблюдениям, недостаточная инфраструктура отталкивает около 43% потенциальных покупателей. ‘В данный момент на рынке достаточно предложений по загородным домам со всеми удобствами, расположенным в пределах 50 км от Москвы. Это жилье в поселках городского типа с развитой инфраструктурой, общей площадью 150-200 кв.м, с прилегающим к дому участком земли от 7 до 15 соток’. Правда, и стоит такое жилье в среднем $300-400 тыс.Есть ли более доступные варианты? Директор по маркетингу Группы компаний ‘КОНТИ’ Юрий Синяев отмечает, что сегодня таунхаус эконом-класса можно приобрести за $200-300 тыс., коттедж - за $400-500 тыс. ‘Не думаю, что обычную московскую ‘двушку’ можно сменить на дачу за городом, скорее речь может идти о смене трехкомнатной квартиры в хорошем районе столицы. При этом следует отметить, что ниша недорогого загородного жилья практически пустует’. Чем обусловлено отсутствие относительно дешевого загородного жилья? Синяев объясняет это высокими ценами на подмосковную землю: из-за этого в ближнем Подмосковье строительство домов эконом-класса для девелоперов нерентабельно.’Для примера, попробуем рассчитать, насколько реально осуществить строительство дома, стоимость которого будет зафиксирована в пределах $400 тыс. Общая сумма будет складываться из цены участка, который должен составлять 10-15 соток, и стоимости самого дома площадью порядка 300 кв. метров (двухуровневый дом с техническими помещениями). В радиусе 50 км от МКАД минимальная стоимость земли, пригодной для строительства поселка, составляет около $5 тыс. за сотку. В результате участок обойдется застройщику в $75 тыс. На оставшиеся средства нужно провести коммуникации и построить дом. Около $25 тыс. составят затраты на коммуникации, на строительство дома остается $300 тыс., то есть на один ‘квадрат’ есть всего $1 тыс. При этом необходимо еще построить объекты социальной инфраструктуры, заплатить управляющей компании’. Для того чтобы уложиться в такую сумму, считает Юрий Синяев, необходимо использовать ‘очень дешевые строительные материалы и технологии, также необходима дешевая земля с коммуникациями’.Руководитель департамента загородной недвижимости ЗАО ‘ЮИТ Московия’ Павел Кочережкин более оптимистичен. ‘Цена в $200 000 вполне реальна для существующих сегодня проектов таунхаусов, хотя и находится на нижнем пределе рыночных предложений. Могу в качестве примера привести проекты нашей ком пании в Раменском (всего 30 километров от МКАД), где готовый двухуровневый таунхаус площадью 136 квадратных метров обойдется покупателю в $250 000. Да, несколько дороже, но, во-первых, это стоимость уже готового и введенного в эксплуатацию жилья, а во-вторых - продукция ‘ЮИТ Московия’ (по совершенно объективным обстоятельствам) не является самой дешевой. Таким образом, заявленная цена может оказаться возможной, но поискать подобное предложение все же придется. Если же взглянуть на вопрос более широко и рассматривать вторичный рынок загородной недвижимости, то на удалении в 40-60 километров от кольцевой автодороги можно найти вполне приемлемые варианты. Естественно, характеристики такого дома будут отличаться от идеальных, но современные технологии позволяют решить эту проблему достаточно комфортно’.Раиса Манаширова, директор департамента загородной недвижимости компании ‘Домострой’, утверждает, что, ‘исходя из суммы в $250 000-500 000, можно рассчитывать на покупку дома площадью около 200 квадратных метров на небольшом участке земли, в коттеджном поселке эконом-класса, в садовом товариществе или небольшом населенном пункте. Стоимость такого жилья во многом будет еще зависеть от размера и благоустройства территории, от наличия вблизи леса или реки, от материалов, из которых построен дом. Плюс важную роль играют наличие коммуникаций и местная инфраструктура’.Сегодня наиболее высок спрос на загородное эконом-жилье в комплексах переменной этажности. Это и таунхаусы, и невысотные (в восемь этажей) многоквартирные дома, при проектировании которых архитектор позаботился сохранить красивые виды на природные объекты или прогулочные зоны. При этом цена на квартиру в таком комплексе, как считает генеральный директор Urban Group Иван Богатов, должна быть на 30-50% ниже аналогичной московской, а цена на таунхаус - равной цене двух-трехкомнатной квартиры на столичной окраине. ‘Ярким примером является жилой комплекс ‘Ивакино-Покровское&q uot; от Urban Group. Мы спроектировали его, основываясь на этих принципах, и расположили в 11 километрах от МКАД рядом с Клязьмой и Каналом имени Москвы. Комплексов такого класса на рынке очень мало, а спрос на них огромен. Мы рассчитываем в течение года начать строительство еще двух жилых комплексов эконом-класса - в Сходне и рядом с Аксаковом. Уверен, и другие застройщики пойдут по этому пути’.Правила переездаВсе эксперты ‘Известий’ сходятся в том, что спрос на загородное недорогое жилье в ближайшее время продолжит свой рост. И спрос этот будет превышать предложение. Юрий Синяев из ‘КОНТИ’ говорит: ‘На сегодняшний день строительство поселков эконом-класса все еще очень дорого обходится застройщикам - и они активно ищут пути увеличения рентабельности подобных проектов. Выбирают участки за 50-километровой зоной от Москвы, применяют максимально дешевые технологии, укрупняют проекты. Вместе с тем спрос на загородное жилье эконом-класса с каждым годом будет только расти. В первую очередь из-за недостаточного числа предложений на загородном рынке, за счет роста ипотечных ставок и вытеснения панельного строительства за пределы МКАД’. Раздумывающим о переезде в область стоит прислушаться к словам Ивана Богатова из Urban Group: ‘Совсем недавно инвестиции в недвижимость считались одним из самых привлекательных способов вложить деньги. Цены на жилье неуклонно росли, существовал огромный разрыв в стоимости квадратного метра на этапе начала строительства и после сдачи дома госкомиссии - порой до 80%. Сегодня картина изменилась. Разница в цене на разных этапах строительства составляет не более 15-20%, стройки затягиваются, право собственности оформляется достаточно долго. Иное дело - загородное жилье эконом-класса. Объекты, которые качественнее московских, но дешевле городского аналога минимум на треть, показывают высокую ликвидность’.По информации аналитиков консалтинговой компании Russian Rese arch Group, ожидается интенсивный рост цен на столичное жилье эконом-класса. По их данным, за последний квартал 2007 года стоимость 1 кв. м увеличилась на 10,5%, в январе 2008 года - на 4%, в феврале - на 5,8%. К началу марта цена одного ‘квадрата’ превысила $5 тыс. На вторичном рынке столицы квадратный метр жилья эконом-класса стоит уже $5158. Самыми дорогими остаются Центральный и Западный административные округа, где однокомнатная квартира стоит $398 тыс. и $279 тыс. соответственно. Самыми дешевыми - Восточный, Юго-Восточный и Зеленоградский административные округа. В первых двух цена ‘однушки’ не превышает $210 тыс., а в Зеленограде - $145 тыс. Евгения Фомина, Михаил Гуревич

Темпы роста потребительских цен в Италии достигли рекордного за последние 11 лет уровня, согласно предварительным данным национального статистического ведомства Италии. Индекс потребительских цен, подсчитанный в соответствии со стандартами Евросоюза, в марте вырос на 3,6% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года. Этому способствовал рост цен на электроэнергию, продукты питания и жилищное строительство. В феврале уровень инфляции составил 3,1%.

1 мая этого года планируется ввести в строй самый длинный в мире мост через Ханчжоуский залив Восточно-Китайского моря протяженностью 36 км. Об этом заявил глава этого проекта Ван Юн. Основные строительные работы, по его словам, завершены, а отделочные работы закончены на 95%. Ввод этого моста позволит проехать из Шанхая и Нинбо, важный порт в провинции Чжэцзян, по пути, который будет на 120 км короче нынешней дороги, проложенной по побережью Ханчжоуского залива. По информации ‘Интерфакса’, средняя скорость движения по новому шестиполосному мосту составит 100 км в час. Строительство моста началось в ноябре 2003 года. Инвестиции в проект составили 11,8 млрд. юаней ($1,68 млрд.).

ArcelorMittal, крупнейшая в мире сталелитейная компания, рассматривает возможность присоединиться к Газпрому в работе над проектом строительства электростанции в германском Эйзенхюттенштадте. Об этом пишут сегодня ‘Ведомости’. Стоимость проекта составляет около 400 миллионов евро. Предполагается, что станция будет введена в эксплуатацию в 2010 или 2011 году. ‘Дочка’ Газпрома - Gazprom Marketing & Trading - будет поставлять газ, на котором будут работать энергоблоки.ArcelorMittal уже владеет площадкой, на которой предполагается построить станцию. Кроме того, ArcelorMittal принадлежит 30% люксембургской компании Soteg - основного продавца энергии в стране. Газпром и Soteg ранее подписали соглашение о создании СП для реализации проекта.

Новый микрорайон ‘Пыхтино’ будет построен в пяти километрах от МКАД по Боровскому шоссе, сообщает РИА Новости. Проект застройки участка в 56 гектаров в Ленинском районе Московской области осуществляет коммандитное товарищество ‘Инвестиции-Недвижимость и Компания’ (КТ ‘ИН и К’). По словам представительницы группы компаний ‘Мортон’, являющейся одним из учредителей товарищества, в настоящее время уточняются окончательные параметры проекта и общая площадь возводимого жилья. В материалах, размещенных на сайте КТ ‘ИН и К’, которые приводит агентство, комплексная застройка микрорайона ‘Пыхтино’ предусматривает возведение около 33 корпусов, из которых 21 - панельные дома серии П-44К и П-44Т, и 12 монолитно-кирпичных корпусов, возводимых по индивидуальному проекту разной этажности с нежилыми помещениями. Планируется, что общее количество квартир в микрорайоне составит более 10 тысяч. В рамках создания социальной инфраструктуры будут построены две школы, три детских сада и многофункциональный центр.КТ ‘ИН и К’ было образовано в июле 1998 года. Складочный капитал товарищества составляет 1,025 миллиарда рублей. Учредителями компании являются ООО ‘Инвестиции-Недвижимость’ и группа компаний ‘Мортон’ в лице ООО ‘Текс-Экспорт’.

Немало россиян уже приобрели недвижимость за границей. Еще больше тех, кто пока не обзавелся своим домиком на средиземноморском или адриатическом побережье, но уже об этом подумывает. С чего следует начинать тем, кто всерьез размышляет о возможности купить жилую недвижимость в другой стране? Как сделать все максимально правильно, чтобы потом не было мучительно больно за не так и не на то потраченные время и деньги? Эксперты делятся своими соображениями и предлагают различные варианты, но главное - перед покупкой все должно быть максимально подготовлено, предусмотрено, продумано и, главное, понятно самому покупателю.Искатели предложенийРуководитель проекта DPM холдинга ‘МИЭЛЬ’ Наталья Завалишина полагает, что для сбора первичной информации (направления, цены) обычно вполне достаточно интернета. Далее возможно несколько вариантов: самостоятельно поискать фирму в Сети, поехать в страну, где находится приглянувшийся объект или обратиться за помощью к профессионалам. Желательно российским. Последний путь, по мнению Завалишиной, наиболее верный. Ведь главный минус Всемирной паутины - в ее глобальности. Человек, не обладающий навыками профессионального поиска и обработки информации в Сети, вряд ли сумеет продраться сквозь завалы не слишком-то нужных ему сведений. ‘Обращение к российским компаниям, с моей точки зрения, наиболее действенно, - говорит она. - У отечественных операторов, давно работающих на рынке, большое количество надежных предложений от проверенных партнеров. И даже если конкретного предложения нет, они смогут связаться со своими зарубежными партнерами и подобрать подходящий вариант. При этом цены в таких компаниях, как правило, без посреднических накруток - свой процент российские компании получают от иностранных застройщиков’.Заместитель генерального директора агентства элитной недвижимости TWEED Игорь Шубин с таким подходом согласен. ‘Совсем необязательно искать агента по н едвижимости именно в той стране, где вы хотите ее приобрести. Российские операторы рынка, расширяя спектр своих услуг, предлагают также и недвижимость за рубежом. По этому пути пошли и мы, заключив партнерские соглашения с надежными и профессиональными агентствами во Франции, Испании, США и Германии’, - объясняет он.Застройщик с репутациейЮрист черногорской компании Reality d.o.o. Милан Рачич предлагает несколько иной подход: работать напрямую с застройщиком. Оптимальный, по его мнению, способ ознакомиться с существующими на рынке предложениями и наладить непосредственные контакты с профессионалами - побывать на крупной выставке недвижимости, причем лучше не одной. (В течение года в России проходит несколько подобных специализированных мероприятий с непременным участием большинства крупных игроков строительного рынка.) Установление прямых контактов позволяет лишний раз убедиться в надежности выбранной компании. ‘Застройщик имеет права на землю и расположенные на ней объекты, что в обязательном порядке подтверждается соответствующими документами, - рассказывает Рачич. - Если человек начинает действовать через агента или лицо, представляющее застройщика, достаточно запросить основания, каковыми является договор или агентское соглашение’.Но как самому убедиться, что действительность соответствует рекламе и собственным представлениям о ней? Без вылазки на местность тут не обойтись. ‘Выбрав понравившийся вариант, человек едет в страну, где в сопровождении местного агентства-партнера может лично ознакомиться с объектом. Именно в этот момент у покупателя появляется возможность ‘все потрогать руками’. Побывав на месте и получив от агентства всю необходимую информацию об объекте, покупатель может на месте принять решение’, - резюмирует Игорь Шубин.Лично ознакомиться с понравившимся предложением рекомендует и Наталья Завалишина. Но при этом она предупреждает, что, не будучи специа листом, покупатель далеко не всегда может определить, действительно ли реалии соответствуют его ожиданиям. ‘При покупке новостройки на начальных стадиях всегда есть риск того, что ее не достроят, - говорит эксперт. - Не такой уж распространенный случай, но все бывает, рынок есть рынок. Поэтому тем, кто планирует совершить покупку непосредственно в стране, порекомендовала бы обратиться в риэлторскую фирму’. Это, по мнению Завалишиной, все-таки надежнее, чем самому ‘бродить по объектам и покупать непосредственно у застройщика’.Важное обстоятельствоЕсть и еще один тонкий момент - это качество самого строительства, особенно если речь идет о странах, где сейчас ведется массовая застройка, - например, той же Болгарии или Турции. ‘Нередки случаи, когда здания строятся по типу ‘карточных’. В них обычно очень привлекает цена, но последствия непредсказуемы. При выборе недвижимости не стоит гнаться за самыми дешевыми предложениями. Иногда лучше взять ипотечный кредит и купить вариант подороже, зато обладающий большей ликвидностью в дальнейшем’, - предупреждает Завалишина.А Рачич рекомендует еще до осмотра объекта заранее ознакомиться с комплексом разрешительной и проектной документации. Заинтересовавшиеся недвижимостью в Черногории россияне могут, по его словам, сделать это, не покидая пределов своей страны, - присылаемых застройщиком копий вполне хватит для получения необходимой информации. А уже при личном посещении можно будет ознакомиться с оригиналами документов или их копиями, заверенными местным судом. Вся проектно-техническая и разрешительная документация должна иметь печати официальных органов страны.’Для того чтобы в дальнейшем обезопасить себя от трудностей с приобретенной собственностью, достаточно при подписании договора купли-продажи иметь вторую версию документа на русском языке, составленную судебным переводчиком, - поясняет юрист. - Версия договора на язы ке покупателя имеет такую же юридическую силу, как и версия на языке страны продавца. При покупке недвижимости в некоторых городах Черногории наличие версии договора на родном языке покупателя является обязательным условием сделки’. Услуги адвоката в Черногории обходятся от 500 до 1000 евро, а комиссионные риэлторскому агентству, которое сопровождает покупку, составят в среднем 3% от ее суммы.Подсчеты на местностиПодобная практика, дополняет Шубин из TWEED, распространена не только в Черногории. Во многих странах для комфортного проведения сделки местное агентство бесплатно предоставляет переводчика и юриста, оказывает (в случае необходимости) содействие в получении ипотечного кредита, консультирует по налогам на недвижимость, содержанию объекта, коммунальным и эксплуатационным расходам. Риэлторы берут на себя документальную проверку и полное сопровождение сделки до момента передачи покупателю прав собственности на недвижимость, а также могут дать консультации о безопасности проживания, инфраструктурной и транспортной составляющим выбранного района.Подключать опытных адвокатов рекомендует и Завалишина из ‘МИЭЛЬ’, - они проверят юридическую чистоту сделки при покупке на вторичном рынке и надежность застройщика (при покупке ‘первички’). ‘Сначала стоит выяснить проблемные вопросы в самих странах и регионах, - говорит она. - На Кипре, например, немало было случаев, когда покупатели из России приобретали якобы свободные дома в северной части острова - той, что уже более 30 лет находится под протекторатом Турции. Однако на самом деле эти объекты принадлежат грекам-киприотам, бежавшим от турецкой экспансии 1974 году. Судебные разбирательства не на нашей стороне, решения выносятся в пользу законных владельцев. Претензии предъявить очень сложно, поскольку все очень запутано. А свести риски к минимуму при этом довольно просто - нужно обращаться к проверенным поставщикам услуг, обладающим репутацией на рынке. У таких операторов обычно нет непроверенных объектов’.Затратность и ликвидностьОчень важно заранее правильно оценить затраты на содержание своей заграничной ‘гасиенды’ и ее ликвидность. Как это сделать? По мнению Игоря Шубина, все зависит от характеристик объекта и целей его владельца. Если недвижимость приобреталась для проживания в разгар туристического сезона, а сдавать ее в аренду предполагается в ‘не сезон’, на сверхприбыли рассчитывать нечего. А вот сдача квартиры или дома внаем во время наплыва туристов может оказаться довольно выгодной.’Затраты на содержание оценить довольно просто: в любой стране есть понимание, сколько уходит на содержание по квадратному метру, - говорит Наталья Завалишина. - Например, в Болгарии это 12 евро за квадратный метр, в Черногории - 15 евро. Эти данные обычно сообщают при покупке. Ликвидность - вопрос более сложный. Здесь нужно правильно выбрать вариант. Например, при покупке любой курортной недвижимости первая линия у моря, как правило, ликвидна всегда. Вариант сдачи в аренду является хорошим дополнительным заработком, это также реально, но здесь не менее важно правильно выбрать объект, потому как не на всякую недвижимость есть спрос и не всякая недвижимость приносит хороший доход’. Антон Птицын